Who should I call for small home repairs in Osaka? Landlord vs. Contractor explained
(日本語版は本文下部に掲載しています / Japanese translation is provided below.)
New to living in Osaka and not sure whether to call your landlord/management company or a contractor? This guide explains the general rule in Japan, three common cases (A/C water leak, faucet drip, small burn/scratch on flooring), simple English/Japanese phrases you can use, and when it’s faster to contact a professional. If you’re unsure, you can also email us directly at info@cr-one.net — we’ll advise which route is best and provide a quote if needed.
Quick decision guide
| Issue | Whose responsibility? | What to do first | Faster with a contractor? |
|---|---|---|---|
| A/C Water dripping from indoor unit or hose | If due to normal use or clogged drain → usually tenant. If the unit is old/defective and included with the property → often landlord. | Turn off power → place a tray/towel → check if the drain hose is bent/clogged → take photos/video. | Yes, if urgent (water damage risk) or management is slow to respond. |
| Water Faucet drip / under-sink small leak | Consumables (gaskets/packing) → usually tenant. Pipe corrosion or installation defect → landlord/management. | Close the stop valve → put a bucket → take photos and note the location. | Yes for packing replacement; call landlord if pipes or cabinet are damaged. |
| Floor Small burn mark / scratch on flooring | Tenant (damage caused by use). For wear from age, may be landlord. | Measure the size (mm) and take close photos. Avoid DIY sanding that spreads the damage. | Yes. Spot repair is quick and affordable; large areas need a quote. |
General rule in Japan: Building structure/equipment defects are the landlord’s responsibility; consumables or damage caused by the tenant’s use are the tenant’s. Your lease may define this more strictly—always check.
How to contact the right party (with phrases)
Contacting the landlord/management
- English: “Hello, this is [room number]. I have a water leak from the faucet under the sink. I closed the valve and attached photos. Could you arrange a repair?”
- Japanese (simple):「◯◯号室です。シンク下から水漏れがあります。止水栓は閉めました。写真を送ります。修理の手配をお願いします。」
Contacting a contractor (us)
- English: “Hello, I’m in Osaka city. My A/C is dripping water from the indoor unit. Can you check the drain hose and give me an estimate?”
- Japanese (simple):「大阪市内在住です。エアコンの室内機から水が垂れます。ドレンホースの点検とお見積りをお願いします。」
Typical costs (rough idea)
- A/C drain cleaning / adjustment: from ¥8,000–¥15,000
- Faucet packing/gasket replacement: from ¥5,000–¥12,000
- Spot repair for small burn/scratch on flooring: from ¥10,000–¥20,000
* Actual prices depend on location, parts, and condition. We provide a clear estimate before work.
When to call immediately
- Continuous water leak or electric risk near outlets
- Ceiling stain growing quickly (possible roof/pipe leak)
- Mold smell after leak—health risk
More resources for foreigners in Osaka
▶ CR ONE Reform Services in Osaka｜English page
▶ Osaka Home Repair Guide for Foreign Residents｜Common issues and solutions
👉 Email us directly: info@cr-one.net (English support available)
（日本語版）大阪で小さな住宅トラブル｜大家に頼む？業者に頼む？
大阪での生活に慣れていないと、「大家・管理会社に連絡するべきか、それとも業者に頼むべきか」迷いがちです。ここでは日本の一般的な考え方、よくある3つの事例（エアコンの水漏れ／蛇口の水漏れ／フローリングの小さな焦げ・傷）、使える定型フレーズ、そして「業者に頼んだ方が早い」ケースをまとめました。
基本ルール（日本の一般的な考え方）
建物の不具合や設備の故障は大家（管理）の負担、消耗品や入居者の使用による損傷は入居者負担、というのが基本です。
ただし負担範囲は賃貸契約によって明確に定められている場合があります。まずは契約書を確認しましょう。
ケース別の目安
| トラブル | 負担の目安 | 最初の対応 | 業者が早い？ |
|---|---|---|---|
| エアコンの水漏れ | ドレン詰まり等の通常使用起因 → 入居者／設備の老朽・故障 → 大家・管理の可能性 | 電源OFF→受け皿やタオル→ドレンホースの折れ/詰まり確認→写真・動画を撮る | 早い。漏水は2次被害が出やすい。管理連絡と並行で相談可 |
| 蛇口の水漏れ・シンク下の滲み | パッキン等の消耗品 → 入居者／配管腐食・施工不良 → 大家・管理 | 止水栓を閉める→バケツ設置→場所をメモして写真 | パッキン交換は早い。配管損傷や家具被害は管理へ |
| フローリングの小さな焦げ・傷 | 使用に伴う損傷 → 入居者／経年劣化 → 大家の可能性 | サイズ（mm）を測り、接写写真を撮る。無理な研磨は厳禁 | スポット補修は短時間・低コスト。広範囲は見積り |
連絡時に使えるフレーズ
- 管理会社へ：「◯◯号室です。シンク下から水漏れがあります。止水栓は閉めました。写真を送ります。修理の手配をお願いします。」
- 業者へ：「大阪市内在住です。エアコンの室内機から水が垂れます。ドレンホースの点検と見積もりをお願いします。」
費用の目安
- エアコンのドレン清掃・調整：8,000〜15,000円〜
- 蛇口のパッキン交換：5,000〜12,000円〜
- フローリングの小面積補修：10,000〜20,000円〜
※実際の費用は現場条件・部材により変動します。事前に明朗な見積もりをご提示します。
すぐに連絡すべきケース
- 止まらない水漏れ／コンセント周辺の漏水（感電リスク）
- 天井のシミが急に広がる
- 漏水後のカビ臭（健康リスク）
More resources
▶ CR ONE Reform Services in Osaka｜English page
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